Valoración de tierras en Vilcabamba (Ecuador)diseño de un modelo de valoración catastral rural

Resumo

La valoración es uno de los principales propósitos de los catastros en gran cantidad de países a nivel mundial, y su importancia radica en la posibilidad de ser fuente de financiamiento de los gobiernos locales. Debido al poco interés presentado por las municipalidades sobre los tributos inmobiliarios rurales, el desarrollo actual de la valoración catastral rural en Ecuador presenta inconvenientes de implementación. A esto se suma la estructura funcional histórica del catastro a nivel nacional, la complejidad del modelo de valoración vigente, su poca relación con el valor de mercado de tierras, y, la falta de formación de los técnicos municipales encargados de la tarea. En su conjunto, esto ocasiona que los impuestos fijados sobre los bienes inmuebles no sean equitativos lo cual contradice uno de los objetivos de la valoración catastral. Ello ha motivado la presente investigación, en la cual primero se determinó el estado actual del catastro y la valoración catastral rural en Ecuador, centrándose luego en un estudio específico en la parroquia Vilcabamba (Ecuador). Lo que ha permitido un análisis de la dinámica del mercado de tierras, además de estudiar las variables que influyen sobre el establecimiento del valor de la tierra. También se generó un modelo de valoración de tierras que refleja las relaciones existentes entre las variables y el precio, y finalmente este modelo fue aplicado a todo el sector rural de la parroquia para determinar su valor. Para su ejecución fue revisada literatura a nivel internacional, nacional y local, fueron aplicadas encuestas con diferentes fines (conocer el estado actual de la valoración catastral, la percepción de la población sobre las variables que inciden en el valor de la tierra), se generaron bases de datos a partir de transacciones de tierras y se realizó una investigación de inmuebles sometidos a compra-venta. Se analizaron metodologías aplicadas para la elaboración de modelos de valoración, que condujeron a la selección y aplicación de una metodología para la generación del modelo de valoración de tierras para la parroquia Vilcabamba. En los resultados se observan claras tendencias que indican que, siguiendo las leyes de mercado, la tierra en Vilcabamba no debería ser valorada como un factor de producción sino como un bien de consumo. En general se puede concluir que la utilización de técnicas de minería de datos para generar modelos de valoración de tierras, y específicamente la utilización de árboles de modelo a través de bagging son recomendables para modelar el valor de la tierra. Esto es debido a que generan segmentos de mercado, eliminan problemas tales como autocorrelación espacial, y son recomendables para muestras de tamaño pequeño. Además, la implementación de estos modelos de forma masiva con la utilización de Sistemas de Información Geográfica se puede realizar en tiempos relativamente cortos. Con esta investigación se establecen claras evidencias que permiten concluir que en la provincia de Loja existe un desconocimiento a nivel de gobiernos municipales sobre los reglamentos existentes para la valoración de tierras; que este reglamento atiende específicamente a la tierra como un factor de producción. Centrados en Vilcabamba, se concluye que la tierra es adquirida en su mayor parte por razones de descanso ¿ recreación; que la inexistencia de una normativa de control del mercado de tierras contribuye a que la relación entre el precio de venta de los predios y las variables que participan en su generación minimice la participación de variables de importancia para la producción, llegando a no ser significativamente importantes en el modelo de valoración diseñado, como en el caso de la aptitud de la tierra. Por lo que se espera que este modelo contribuirá a una más eficiente administración de tierras, dotando de paso a los municipios de herramientas objetivas y ágiles a la hora de establecer cuotas tributarias más equitativas.